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　　本報記者　林　培

　　基本案情

　　某物業服務企業起訴業主蘇某交納物業服務費，蘇某以某物業服務企業的服務質量沒有達到物業服務合同約定的服務標準、物業服務存在重大瑕疵(綠化缺失、路燈損毀嚴重、消防設施不到位、公示欄長期損壞等)為由拒交物業服務費。

　　訴訟中法院查明，某物業服務企業接管小區之初，小區業主委員會曾委托某物業服務評估監理有限公司就涉案小區狀況進行評估。

　　《物業項目交接查驗評估報告》結論為：小區交付使用至今已近15年，由于日常維護保養不當，項目共用部位破損情況較為普遍，共用設施設備組件均已出現不同程度的老化、失效，經年損耗現象尤為突出及明顯……電梯系統、安全防范系統、消防系統、給排水系統、綠化工程等9項查驗項目均不合格。

　　評估報告附有大量現狀問題的照片。包括現場交接資料缺失，地燈、路燈銹蝕，樓道瓷磚脫落，小區路面破損，消防設備年久失修，各電梯均存在不同程度問題，消防設施老化，地下水管漏水等問題。

　　裁判結果

　　法院生效判決認為，蘇某稱某物業服務企業在提供物業服務的過程中并未達到雙方約定的物業服務標準，出現物業服務問題。但根據小區業主委員會委托的某物業服務評估監理有限公司出具的《物業項目交接查驗評估報告》可以看出，案涉小區在某物業服務企業入駐之前即存在著諸多設施老化、失效等問題。

　　某物業服務企業入駐案涉小區之后一直在積極履行維護和整改義務，但基于案涉小區自身存在的問題，其物業維護以及工程改造需要一個相當長的時間方能推進完成，不可能一蹴而就，需要物業服務企業與小區業主的相互配合和理解。

　　蘇某所主張的小區物業服務尚存在諸多問題的理由不能成為減少其應交納物業服務費的合理抗辯，法院不予支持。

　　要點提示

　　在老舊小區，有的業主常常以小區設施老化、失效為由拒絕向接管小區的物業服務企業交納物業服務費。

　　因物業服務具有長期性和持續性，對公共設施的維護和改造需要一定的周期才能完成，對于物業服務企業是否盡到義務，需要綜合考慮小區原有實際情況及新物業服務企業入駐小區后是否盡到法律法規和物業服務合同規定的義務，對于小區原有的公共設施是否積極進行維護等情況進行判斷。