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　　本報記者　林　培

　　基本案情

　　由于小區頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業主宣某和某物業服務企業訴至法院，要求賠償相應損失。

　　法院審理過程中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業主宣某家內進入。宣某房產證中的產權范圍沒有露臺，其購房合同及補充協議亦未約定露臺歸其所有。

　　相關主管部門在拆除其他住戶露臺的相關建筑設施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發生漏水事件時，宣某未在京，某物業服務企業工作人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。

　　裁判結果

　　法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業服務企業對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。某物業服務企業應當熟知自己管理中的物業情況，了解大雨時有可能造成露臺積水而發生泄漏的風險。某物業服務企業沒有及時處理露臺雜物，在物業服務管理過程中存有過失，故對陳某有證據證明的合理損失應予賠償。

　　案件提示

　　對于業主共有部分，物業服務企業負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。

　　規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。

　　如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有進而認定物業服務企業對該露臺沒有維護義務。